Les Notaires de Paris

Immobilier détenu à l'étranger : le plus casse-tête de l'imposition des plus-values

Il est désormais d'usage pour un notaire français d'être consulté par un client à l'occasion d'un achat ou de la vente d'un bien situé à l'étranger. En effet, la libre circulation intra-européenne et la globalisation ont eu pour conséquences de voir de plus en plus nombreux les résidents de France - Français ou étranger - possédant une résidence sous des cieux en apparence plus attractifs. 

Acquérir à l'étranger  pose des problématiques d'ordre fiscal trop souvent ignorées. Il ne faut pas non plus négliger qu'à l'occasion du rapatriement des fonds, des formalités bien spécifiques seront à respecter.

Lorsqu'une personne physique réalise une plus-value afférente à un bien immobilier situé à l'étranger, elle se focalise sur le taux d'imposition dans l'Etat du lieu de situation du bien. généralement, elle n'est pas consciente que cette imposition à l'étranger n'est pas exclusive d'une imposition en France.

En effet, les règles d'imposition des plus-values immobilières conjuguent trois facteurs :

Les règles internes du pays où se situe le bien, les règles françaises si le vendeur réside en France, sans oublier l'application d'une éventuelle convention fiscale qui régirait les relations entre les deux pays.

Pas d'économie d'impôt

La convention fiscale peut retirer à l'un des deux Etats le droit de taxer la plus-value.

A défaut, si les deux pays ont le droit de l'imposer, elle organise alors l'élimination de la double imposition.

Dans la pratique, cela aboutit généralement au paiement d'un montant d'impôts cumulés entre les deux pays avoisinant celui qui aurait été payé en France si l'immeuble s'y était trouvé. L'objectif est clair. Investir à l'étranger ne doit être ni plus ni moins intéressant qu'investir en France.

Pour exemple, si M. Laglio qui habite Paris vend un appartement à Rome dont il a hérité, le droit italien l'exonère d'impôt. Dans cette hypothèse, la France peut taxer la plus-value comme si le bien vendu n'était pas situé à Rome, mais en France.

A l'occasion de la vente, il est obligatoire de déclarer cette plus-value à l'administration fiscale française. A défaut, des pénalités et interêts de retard dissuasifs sont prévus. Attention à ceux qui croient pouvoir passer entre les mailles du filet. Laissez le produit de la vente sur place et vous serez rattrapé par l'échange automatique de données entre administrations fiscales prévu à l'horizon 2018. Rapatriez les fonds en France et vous vous exposerez à une demande de renseignement émise par un inspecteur des impôts. Demande à laquelle il vous sera difficile de répondre.

Formalités complexes

Cela dit, pour le redevable, même informé et de bonne foi, les formalités liées à la déclaration relèvent du parcours du combattant. Loin d'être uniformisées, les techniques d'élimination de la double imposition prévues par les conventions recoupent des réalités aussi diverses que les méthodes dites du taux effectif, du crédit d'impôt égal à l'im^pots français ou à l'impôt étranger. A chaque convention sa méthode. Aucune déclaration ne peut être calquée sur une autre.

Recourir à un spécialiste tel qu'un notaire est le meilleur moyen d'éviter de recevoir ce que le jargon intitule "une proposition de rectification fiscale".

Renseignez-vous avant d'acheter un bien à l'étranger, quant aux règles qui vous seront applicables sur place comme en France. Plus-values internationales, mais aussi revenus locatifs et droits de succession sont autant de problématiques découvertes souvent trop tard.

Faire l'économie de consulter un spécialiste peut coûter cher.

Olivier Lecomte, Notaire à Carrières-sur-Seine, avec Chloé Chonik et Guillaume Ciceron, collaborateurs, Membres du Groupe Monassier.

 

 

 

 

Dernière modification le 12/07/2022

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