L'immobilier locatif: La formule magique pour investir

Avant de vous lancer…

Pour que votre investissement locatif soit réussi, et donc rentable, voici quelques conseils liminaires que nous vous engageons à suivre :
• ne focalisez pas uniquement sur l'aspect fiscal. N'oubliez pas qu'il s'agit d'un placement qui vous engage pour un petit moment avec les obligations et contraintes qui vont avec. C'est pourquoi un minimum de réflexion en amont est indispensable. Avant de signer quoi que ce soit, vous devez savoir quel objectif vous visez. Le type d'investissement ne sera pas forcément le même selon que vous voulez réduire vos impôts, vous constituer un patrimoine, compléter vos revenus actuels ou compenser la perte de revenus lorsque sonnera l'heure de la retraite ;

• évaluez le budget ("l'effort d'épargne") que vous pouvez consacrer à votre acquisition. Pour cela, prenez en compte le prix payé, le montant de votre apport, les mensualités du prêt (si vous en avez souscrit un), les loyers que vous espérez percevoir et ce que vous devrez débourser pour payer les charges et frais de gestion (assurances, taxe foncière...). Cela vous permettra de savoir si vos capacités financières sont suffisantes. Si ce n'est pas le cas, peut-être faudra-t-il revoir votre projet à la baisse;

• mesurez la rentabilité de votre investissement. En choisissant avec soin le bien que vous louerez, il y a peu de risque d'erreur (bon emplacement, qualité de la construction, superficie adaptée, bonne évaluation du loyer, prestations offertes...).

Dans le neuf, l'indétronable Pinel

Pour vos débuts dans l'investissement locatif, vous voulez faire simple et efficace en optant pour le neuf. C'est un excellent choix si vous êtes " allergique " aux travaux et que vous recherchez un bien spacieux, fonctionnel et répondant aux dernières normes en matière de construction et de sécurité. Bref un logement que vous serez sûr de louer  à tous les coups. Et en plus, fiscalement c'est une opération 100 % gagnante puisque vous pourrez opter pour le Pinel. Ce dispositif vous permet de réaliser un investissement immobilier dans des villes où le marché locatif est tendu (et donc la demande très forte), même sans apport. Le tout avec à la clé une réduction d'impôts allant de 12 % à  21 % selon la durée d'engagement de location.
Avec le Pinel, louez en famille
Le Pinel vous autorise à louer le bien à vos ascendants et descendants (à condition qu'ils soient détachés de votre foyer fiscal).

Le Denormandie, pour les inconditionnels de l'ancien

Ah le charme de l'ancien et des vieilles pierres des cœurs historiques des villes ! Oui mais voilà, ces logements ont souvent besoin d'un gros coup de jeune pour attirer des investisseurs et des locataires. Pas toujours évident quand on évalue le coût des travaux nécessaires pour arriver à en faire quelque chose de susceptible d'attirer les locataires. D'où un taux de vacance souvent important et des logements fermés qui se dégradent au fil du temps. Pour mettre un frein à ce  "déclin annoncé " de certains centres-villes anciens, le gouvernement vient de mettre en œuvre le "dispositif Denormandie". C'est presque le "copier-coller" du Pinel. À une différence près : il ne concerne que l'ancien et a pour objectif de lutter contre l'habitat indigne et la " désertification " des centres-villes, en favorisant la rénovation des logements dégradés avant de les mettre en location. L'investisseur doit faire réaliser des travaux " lourds " (isolation des combles, changement de la chaudière ou des fenêtres…) permettant d'améliorer la performance énergétique du logement. Les dépenses engagées sont prises en charge jusqu'à 300 000 euros. Si vous remplissez toutes les conditions, vous pouvez compter sur une réduction d'impôts identique au Pinel.
Autre piste
En achetant dans un immeuble ancien avec travaux, vous pourrez aussi créer un déficit foncier pour alléger vos impôts de 10 700 euros par an. Pour cela, il faut que les frais engagés pour la rénovation et les charges financières (intérêts d'emprunt, taxes foncières...) soient supérieurs aux revenus provenant de la location et à condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit.

Optimisez la rentabilité de votre investissement

Si vous voulez aller vraiment doper vos rendements locatifs et optimiser le levier fiscal, certains conseils méritent d'être suivis. Ils peuvent paraître évidents, mais ils méritent cependant d'être remis en mémoire :
• trouvez l'endroit idéal. On ne le dira jamais assez, l'emplacement est la clé de la réussite de votre investissement. Emplacement dans la ville mais aussi, d'une façon plus générale, dans la région ou le département. Optez pour des secteurs où vous serez certain de trouver des locataires et renseignez-vous sur le marché locatif local. Privilégiez les villes qui bougent et à fort potentiel économique. Si la ville est réputée pour son taux de vacance locative, changez d'adresse. Pour obtenir toutes ces informations, renseignez-vous auprès de professionnels vraiment au fait de la conjoncture immobilière (et en premier votre notaire, bien sûr) ;
• sachez à qui vous voulez louer. Étudiants, couple avec enfants, jeune actif célibataire... adaptez le bien au profil de votre futur locataire. Cela passera non seulement par sa situation dans la ville (proximité des commerces, des espaces verts, des universités...), mais aussi sa superficie (un studio conviendra parfaitement à un étudiant seul, mais un couple risque d'y être à l'étroit) et ses aménagements (balcon, ascenseurs...) ;
• réfléchissez au mode de financement.

Si la rentabilité d'un investissement "classique" vous semble un peu faible, sortez des sentiers battus et profitez des opportunités qui peuvent se présenter :
• investissez dans des quartiers anciens ou peu cotés au moment où vous achetez, mais au fort potentiel. En anticipant, vous pourrez ainsi acheter en dessous du prix du marché et faire une bonne affaire ;
• pensez à la colocation. Ce type de location est très prisé par les étudiants... mais pas uniquement. Même les seniors tentent l'expérience ! Vous ne perdrez pas au change, car il y aura très peu de périodes (voire aucune !) de vacance locative, et financièrement vous serez gagnant. Un appartement en colocation peut se louer légèrement plus cher qu'un appartement en location standard. Vous limiterez aussi les risques d'impayés de loyers par le jeu de la clause de solidarité, vous permettant de vous retourner vers tous les colocataires en cas de souci.

Marie-christine Ménoire